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Wohn-Immobilien abseits der Zentren: stabile Mauern aber bröckelnde Werte

 
Das eigene Häuschen im Grünen galt den Deutschen bislang als erstrebenswerter Hort der Stabilität – zum einen, was die Langlebigkeit der Bausubstanz betrifft, zum anderen was die Wertentwicklung angeht. Diese einst gültige Regel ist in Zeiten der demografischen Umbrüche hinfällig. „Weniger Bürger" bedeutet „weniger Nachfrage" - und die wachsende Zahl der älteren Menschen zieht es aus den ländlichen Räumen in die Zentren. Die Konsequenz: Die Mauern der Eigenheime bleiben zwar stabil – doch ihr Wert bröckelt.

„Wohnungspreise in Deutschland sinken rasant" – Schlagzeilen wie jene aus der WELT bekommen die Zeitungsleser immer häufiger zu erblicken. Allerdings ist auch das nur die halbe Wahrheit, denn der Markt ist zweigeteilt: Während in den ländlichen Räumen die Preise teils rapide fallen, sorgt in den Großstädten eine kontinuierliche Nachfrage zumindest für Preis-Konstanz. Jürgen-Michael Schick, Vizepräsident der Maklerorganisation Immobilienverband Deutschland (IVD): „Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Kleinstädten und ländlichen Regionen übersteigt das Angebot deutlich den Bedarf." Trotz Inflationsängsten gebe es verstärkt Hausbesitzer, die ihre Objekte veräußern wollten oder müssten. „Wenn die Kinder aus dem Haus ziehen, wollen viele Paare ihr großes Haus gegen ein kleineres Objekt tauschen – und umgekehrt suchen Familien nach einer größeren Immobilie, wenn weiterer Nachwuchs hinzukommt", sagt Schick. Nach seinen Erfahrungen gebe es „einen deutlichen Nachfrageüberhang bei hochwertigen Eigentumswohnungen und insbesondere sanierten Altbauwohnungen in guter und bester Lage in den Metropolregionen".

Nach Angaben des Finanzdienstleisters Hypoport sind die Preise der bundesweit verkauften Eigenheime im ersten Quartal 2009 im Durchschnitt um neun Prozent von 185.000 Euro auf 168.375 Euro gesunken. Die Preise von Eigentumswohnungen fielen im gleichen Zeitraum um 4,3 Prozent von durchschnittlich 136.000 Euro auf 130.202 Euro. Besonders augenfällig ist der Abwärtstrend der Preise auf dem Land. Vom dritten Quartal 2005 bis zum ersten Quartal 2009 sanken die Preise von Immobilien in ländlichen Räumen um mehr als 15 Prozent. Zwar ging es auch in den Regionen „Kleinstädte", „Großstädte" und „Metropolen" bergab, aber hier beliefen sich die Verluste nur zwischen sieben und zehn Prozent.

Die Hamburger Sparkasse geht für die Metropolregion Hamburg derzeit von rückläufigen, bestenfalls stagnierenden Werten für die Zukunft aus. Dieses spiegelt die regelmäßigen Einwertungen von bei der Haspa finanzierten Objekten für einen Umkreis von 50 Kilometern rund um die Hansestadt wider. Von einigen Ausnahme-Neubaugebieten südlich der Elbe, doch dicht am Stadtzentrum wie beispielsweise dem Landkreis Harburg einmal abgesehen, schätzen die Bausachverständigen der Haspa, dass die Immobilienwerte auf dem absteigenden Ast sind. „Konnte man früher beinahe automatisch davon ausgehen, dass ein Haus, dessen Errichtung 150000 Euro gekostet hatte, nach einigen Jahren für 250000 Euro zu verkaufen war, so sind diese Zeiten vorbei", sagt Mathias Sinhuber, der Leiter der Abteilung Bauträgergeschäft der Haspa. Bausachverständiger Jörn Thieme ergänzt: „Wenn man den gleichen Preis erhält wie jenen, den man einst bezahlt hat, kann man heute schon glücklich sein." Das Geldinstitut hat angesichts dieser Perspektiven Konsequenzen gezogen. Wurden früher Immobilien auch zu 100 Prozent finanziert, weil man seit Jahrzehnten auf Wertzuwachs setzen konnte, so ist das heute die ganz große Ausnahme. Finanzierungen laufen zumeist nicht über Werte von 80 Prozent des benötigten Kapitals hinaus.

Jürgen Kelber, geschäftsführender Direktor des in Deutschland, Österreich und Osteuropa tätigen Wohnimmobilienentwicklers Conwert SE, erwartet in den kommenden Jahren sogar eine regelrechte Verkaufswelle von Einfamilienhäusern im ländlichen Raum und in jenen Kleinstädten, die nicht unmittelbar im Speckgürtel der Großstädte liegen. „Das wird mancherorts zu einem dramatischen Preisverfall führen", so Kelber. Das Unternehmen verzeichne einen immer stärkeren Re-Urbanisierungstrend, hingegen werde das „Häuschen im Grünen" Probleme bekommen. Nach den Erfahrungen des Unternehmens wollten sich viele der alt gewordenen Eigenheimbesitzer der mühsamen Gartenarbeit entledigen und in eine Eigentumswohnung in der Stadt ziehen. „Die späteren Erben haben meist kein Interesse an den häufig abgewohnten Häusern, weil sie selbst bereits in den Ballungszentren wohnen", sagt Kelber. „Gleichzeitig gibt es aber in Klein- und Mittelstädten kaum Käufer, weil von dort immer mehr jüngere Familien wegen des größeren Angebots an Arbeitsplätzen in die Metropolregionen oder deren Speckgürtel umziehen." Außerdem sinke die Zahl der traditionellen Vater-Mutter-Kind-Familien, die Anzahl der Singles wachse – beides Faktoren, die fürs Wohnen in der Stadt sprächen. Deshalb engagiere sich Conwert mit seinen Eigenheimprojekten außer in den Metropolen höchstens in den direkt angrenzenden Kommunen - falls deren infrastrukturelle Anbindung am besten mit S-Bahn- oder eventuell noch sehr guten Buslinien gesichert sei.

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